Comprar y reformar: una guia para no cometer errores

leafcrook1

96 day(s) ago in category Miscellaneous

www.evernote.com


La mayoria de las personas que compran una casa saben que tendran que reformarla. De hecho, el patrimonio arquitectonico de los centros de las ciudades espanolas ya esta bastante anticuado, mas del 80% de las casas tienen mas de treinta anos. Y nunca se han reformado. Pero tal operacion duplica las dificultades para quienes la enfrentan.

Hay quien no quiere saber de agencias inmobiliarias, convencido de que “pero por que tengo que darle el 3% a la agencia que no hace nada”… subestimando peligrosamente la complejidad del mercado inmobiliario.

Por otro lado, hay quienes confian ciegamente en las agencias inmobiliarias, sin saber que (lamentablemente) la mayoria de las agencias inmobiliarias no hacen bien su trabajo. Lo cual, como el de los tecnicos, es para la proteccion de sus clientes (en su caso dos clientes: los que venden y los que compran).

De hecho, la gente piensa (con razon) que las agencias inmobiliarias tienen que encargarse de verificar que la propiedad este en orden antes de ponerla en el mercado. Y del mismo modo (esta vez erroneamente) piensan que las agencias tambien son capaces de dar las indicaciones correctas sobre las reformas que tendran que hacer.

Pero la realidad es que la mayoria de las agencias inmobiliarias ni siquiera realizan los controles urbanisticos mas basicos de la propiedad, terminando vendiendo propiedades con graves carencias. De la misma forma es incapaz de dar informacion correcta sobre reformas, y a menudo declaran cifras de reestructuracion muy por debajo de los costes reales del mercado.

Entonces, si esta a punto de comprar una casa para renovar, estas son las tres cosas en las que debe centrar su atencion:

-A quien le esta comprando (el propietario o los intermediarios)
-El estado de la casa que esta comprando
-La viabilidad y costes de las obras de reforma.
En este articulo se encuentran reglas claras para no cometer errores.

Hay dos cosas en las que debe concentrarse al buscar una casa para comprar y reformar:

-la verificacion del cumplimiento urbanistico y constructivo del inmueble;
-la viabilidad y el costo de la renovacion.
En realidad tambien habria un tercero: es decir, hay que intentar conocer todo lo posible sobre la propiedad donde se encuentra el piso que te interesa.


Lo primero que debe hacer es inspeccionar la propiedad. Entonces es necesario rastrear todas las practicas de construccion, incluso con acceso a los documentos en los archivos municipales. Y finalmente, tenemos que comparar cosas.

Este es un trabajo que solo un tecnico puede hacer. Tambien porque interpretar las practicas de construccion no es trivial. Y, por supuesto, esto tiene un costo. Lo cual no es insignificante porque el tecnico que elabora el informe afirma lo que escribe. Y si declara algo falso, es responsable personal y penalmente por ello. Por supuesto, lo ideal es que este informe lo presentara el vendedor de la casa.

Averigue en que edificio se encuentra el apartamento
Hay varias comprobaciones que se deben realizar en el edificio donde se encuentra el apartamento que le interesa:

-Verificacion urbanistica
-Trabajo realizado / en curso / futuro
-Problemas conocidos
-Verificacion urbanistica
Quizas te estes preguntando "?que comprueba el urbanismo si ya tengo el del piso?"

Tienes razon ... pero la verificacion del apartamento muestra si el apartamento esta en orden o no. Sin embargo, puede haber problemas en el edificio que vayan mas alla de los del apartamento individual. Por ejemplo, se han dado casos de edificios con pisos enteros que no estaban presentes en los proyectos depositados en los archivos municipales. O con torretas de escaleras para techos que se han transformado en mega aticos.

El proposito de la auditoria de zonificacion del edificio no es ir de casa en casa y enojar a la gente para ver si hay algo ilegal o en mal estado. En cada edificio hay desperfectos de diversa indole y los que estan dentro de las propiedades individuales no te interesan.

Lo que debe surgir de la verificacion urbanistica del edificio son los macro-abusos:

-Planes no declarados
-Extensiones no declaradas
-Diferentes elevaciones
Necesitas saber estas cosas no tanto porque la casa que estas por comprar puede tener algun tipo de problema si los hay ... sino porque tarde o temprano alguna entidad puede despertar y decirle al edificio "arregla todo" . Y claramente los propietarios pagaran ... (tu tambien)



Trabajos
El propietario debe informarle si el edificio ha sido renovado en el pasado, si las obras ya se han subcontratado o si se estan discutiendo otras obras.

Claramente, para las obras pasadas, no se puede esperar que el propietario sea la memoria historica del edificio, pero deberia poder darle algunas indicaciones. Seria ideal saber cual ha sido la empresa que acometio las reformas. Sobre todo en ciudades grandes y capitales de provincia, es facil encontrar muchas empresas de reforma. Tan solo con googlear ‘reformas integrales Zaragoza’ o ‘reformas en Zaragoza’ vera que existen varias empresas en la capital mana disponibles para ese cometido.

Problemas recurrentes
Averiguar los problemas del edificio en el que se encuentra el apartamento que le interesa es dificil, si aun no vive alli. El propietario actual puede ser de ayuda, pero es poco probable que venga y le diga cosas que podrian hacer que desista de comprar.

Los problemas resultantes son que los banos apestan y que ruidos como el ruido del motor pueden provenir de la columna fecal. Pero hasta que no vivas en el edificio no puedes saber. Este es un ejemplo, pero podria haber muchos otros como infiltraciones, inundaciones de sotanos, etc
?Como puedes encontrarlos?
Tienes que preguntar ... al portero, al propietario, a unos inquilinos que te encuentras en las escaleras, al administrador, al agente inmobiliario ...No es facil, pero es util.

Como evaluar el trabajo a realizar
Hemos llegado a la parte que probablemente te interese mas. Es decir, en esta casa que quieres comprar ... ?cuanto te costaria hacer las reformas?

Antes de llegar a una estimacion del trabajo a realizar, es necesario realizar una encuesta y un proyecto. Lo primero que debe establecer es el trabajo a realizar.

Lo que debe observar durante la inspeccion son:

Distribucion interna
Banos
Cocina
Sistema electrico
Sistema de calefaccion
Accesorios
?Que pasa con estas cosas? ?Que crees que hay que rehacer?

Dado que la distribucion interna es algo personal (pero rara vez he encontrado casas de mas de veinte anos que tengan una distribucion interna decente), para todo lo demas, demosle una regla: Cualquier implante que tenga mas de 30 anos debe rehacerse.

Dicho todo esto, una vez que hayas identificado correctamente las intervenciones a realizar, ?cuanto te cuesta hacerlas?

Lo que tienes que hacer, para no encontrarte en dificultades, es ponerte en la peor perspectiva, es decir, en la que mas gastas. Teniendo esto en cuenta, una reforma completa cuesta al menos 800 € / m2. Mas IVA y solo funciona. Es decir, edificacion, ingenieria de planta y trabajos de acabado (azulejos, accesorios, puertas, sanitarios, pinturas…).

Si parece demasiado y “en este momento estaba construyendo una nueva casa”, tenga en cuenta una cosa. La construccion de una casa nueva cuesta en promedio 1.500 € / m2 para las obras nuevas. Ademas, ya hemos dicho que nos estabamos poniendo ‘En el peor de los casos’.

Sin embargo, solo para darte una estadistica, en los ultimos dos anos, el 55% de las personas que han reformado sus viviendas han superado su presupuesto. Y el 30% de estas personas lo sobrepaso en mas del 25%. Entonces, si tiene que hacer los calculos para comprar y remodelar, es mejor que los haga bien.

Recopilando:
-La casa debe estar en buen estado. Sin problemas estructurales.
-Tambien considere cuidadosamente el edificio en el que se encuentra el apartamento.
-Los costes de reestructuracion deben sobreestimarse
Si es firme en estos principios, no se sorprendera con su compra.


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